对于广州这座超大城市而言，以“绣花”功夫推进老旧小区改造，是唤醒老城市新活力的重要途径之一。

5月17日，16届37次市政府常务会议审议通过《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》（以下简称《办法》）。这是广州在全国率先出台引入社会资本参与城镇老旧小区改造全流程办法，对社会资本引入、监管、退出等全流程作出指导，助力实现老旧小区改造全生命周期建管一体化，提升老旧小区改造、运营和服务水平。

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从政府主导转向政企合作

老旧小区改造投资巨大，吸引和推动多方资金、资源投入长效运营，是持续推进老旧小区改造的关键所在。

统计数据显示，截至2022年底，广州全市累计完成改造老旧小区810个，累计改造老旧建筑4670.4万平方米，惠及64.1万户家庭、205.2万居民。2023年，全市计划再推进100个以上老旧小区改造。

《办法》鼓励和引导社会资本参与城镇老旧小区改造和运营，从政府主导转向政企合作，改变财政资金“输血式”改造，通过引入社会资本成片建、改、管，增强小区自身“造血”能力，多元拓宽资金来源渠道，运用市场力量提升社区服务水平和治理能力。

引入社会资本参与老旧小区改造，广州已有积极探索。花都区旧人大小区是花都区首个社会资本参与的老旧小区改造项目。中标企业愿景集团社区发展部负责人介绍，该项目社会投资部分采用BOT特许经营模式，将小区内部的两栋闲置的公房进行改造，活化提升，后续将陆续引入和居民生活息息相关的业态，比如社区养老、社区托幼、儿童素质教育等，丰富社区供给。

社会资本具体要如何参与广州老旧小区改造？这次通过的《办法》有了明确指引。社会资本可从工程建设、存量资源运营、提供便民专业服务、长效治理、专业物业管理五方面参与老旧小区改造。

如存量资源运营方面，《办法》提出在符合有关安全管理要求情况下，社会资本可对公有房屋、公共低效闲置用地、机动车泊位、公共广告位等存量资源开展活化利用，并鼓励整合相关国有企业物业、私有物业，成套成片共同改造提升和经营管理，《办法》鼓励社会资本提供养老、托幼、教育、医疗卫生、文化体育等公共服务和超市、菜市场、家政等便民商业服务，以及鼓励根据业主需求提供家电维修、社区团购等特色服务。

全链条参与推动社区综合治理

值得一提的是，《办法》明确社会资本可以全链条或分阶段的方式参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作。

全链条参与方式创新了老旧小区的改造模式，推动老旧小区改造从“物质空间提升”转变为“社区综合治理”，充分挖掘整合老旧小区低效闲置资源，引入社会资本发挥其资产管理优势，参与改造项目的设计、建设、运营、管养等工作，成套成片改造提升和经营管理。

如此一来，社会资本可通过提供公共服务和增值服务，以产生的收益平衡前期投入，实现老旧小区改造的可持续发展。

《办法》明确，社会资本参与改造，服务期限最长不超过20年，国家、省、市对服务期限有规定的，从其规定。社会资本可享受相关优惠支持政策，包括金融支持、税收优惠等。在同等条件下，应择优选择信用良好、老旧小区改造经验丰富、为改造项目提供更多资金和服务、项目运营资源承包总费用报价更高的社会资本作为项目合作方。

根据《办法》，项目涉及业主共同决定事项的，应按《民法典》有关规定执行，并明确引入社会资本授权经营的范围、内容、提供服务、收益分配等，形成业主共有收益项目运营方案。